За последние годы в России сложилась национальная трагедия - "обманутые дольщики, пайщики, заемщики, члены простых товариществ". Трагедия оказалась настолько масштабной, что дошла до Президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина и потребовала его экстренного вмешательства. 

Юнацкевич Петр Иванович, руководитель Института нравственности в Санкт-Петербурге  подготовил предложения законодателю России по защите прав на жилье и собственность. Предложения направлены Президенту России, Правительству России, Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

В распоряжение законодателя поступили проекты норм, утверждение которых исключит появление в России недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков,  заемщиков, пайщиков, членов простых товариществ.

Предложения по совершенствованию законодательства по защите конституционного права на жилье граждан Российской Федерации, пострадавших в ходе незавершенного строительства и невыполнения договорных обязательств со стороны застройщиков

Вопрос незавершенного строительства домов стал массовой проблемой не только для участников долевого строительства, чьи права отражены в действующем законодательстве Российской Федерации, но и возникла новая категория граждан, чьи права нарушены, и не защищены действующим законодательством и правоприменительной практикой.

К новой категории пострадавших относятся граждане, которые, имея малые доходы, не смогли принять участие в долевом строительстве и были вовлечены застройщиками в получение жилья под предлогом более доступных цен.

Схема, которая нашла массовое применение в разных регионах России, построена на получение от граждан денежных средств на основании простых договоров займа (заемщики), простого товарищества (участники товариществ),  и другие юридические формы договоров, предметом которых было получение жилых и нежилых помещений взамен передачи денежных сумм гражданину, берущему на себя по договору роль застройщика или посредника, который гарантирует получение жилья взамен на получение денег.

Долее этот гражданин приобретал земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, строил там многоэтажный дом и через решение суда вводил этот дом в эксплуатацию и разделял его на отдельные жилые и нежилые помещения, права на которые регистрировал на основании полученного решения суда в Единый реестр недвижимости.

В ходе реализации данной схемы сложилась как коррупционная, так и криминальная практика, повлекшая недостроенные объекты и нарушения прав граждан, ставших заемщиками и членами товариществ, передавших деньги и не получивших взамен декларированных в договорах жилых и нежилых помещений. Также возникло много вопросов по эксплуатации подобных домов, возникли устойчивые неплательщики за потребление ресурсов, мотивирующие свои неплатежи уклонением застройщика от выполнения всех своих обязательств.

Например, помещение застройщик передал, но право собственности на него не оформил. Или начал строить дом, но не смог его достроить и люди остались без жилья на улице. В итоге, утратив последние деньги в надежде получить доступное жилье, люди остались без крова, сломали судьбы, заболели, утратили трудоспособность, получили моральный и физический урон от недобросовестных застройщиков.

Возникли и случаи, когда застройщику, который не согласился платить непомерные взятки, умышленно создавали сложности, которые привели его к утрате свободы и стали причиной разорения, невозможности ведения дела по завершению строительства такого дома и выполнения взятых на себя обязательств перед заемщиками и членами простых товариществ.

Возникла необходимость срочного совершенствования действующего законодательства по защите конституционного права на жилье граждан Российской Федерации, пострадавших в ходе незавершенного строительства и невыполнения договорных обязательств со стороны застройщиков.

Правительство Российской Федерации, руководители субъектов Российской Федерации получили соответствующие поручения Президента Российской Федерации по разработке и принятию дополнительных правовых и нормативных актов, обеспечивающих защиту не только участников долевого строительства, что также важно, но и защиту прав новых категорий пострадавших от незавершенного строительства.

В соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации в субъектах Российской Федерации до конца 2016 года необходимо было обеспечить:

сбор сведений о количестве пострадавших граждан; учет многоквартирных домов, для строительства которых привлечены средства граждан и которые относятся к числу проблемных;

разработку и реализацию «дорожных карт» по защите пострадавших граждан.

Ситуация не улучшилась и за 2016-2017 годы количество проблемных домов увеличилось. Соответственно, увеличилось число граждан, направивших средства в эти дома, а сумма средств, вложенных гражданами, достигла белее 10 миллиардов рублей.

Актуальность и масштабы этих вопросов весьма серьезны – они постоянно поднимаются в обращениях граждан, поступающих в органы государственной власти, и в критических публикациях в СМИ.

Помимо уже известных проблемных домов, возникают новые объекты жилищного строительства, своевременное возведение которых ставится под сомнение не только гражданами, но и подтверждается проверками органов исполнительной власти.

Правительством Российской Федерации в  целях повышения защиты прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов внесены изменения в законодательство,  вступившие в силу с 1 января 2017 г.  Но при этом не были учтены другие категории пострадавших – заемщики, члены простых товариществ и другие стороны договоров, по которым граждане вложили денежные средства в строительство жилых домов, но не получили своего жилья.

Главой государства поставлены четкие и конкретные задачи по решению проблем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Для дальнейшего решения проблем необходимы реальные механизмы повышения прозрачности строительного рынка для граждан, а также указание конкретных сроков ввода в эксплуатацию каждого проблемного дома.

Понятие «обманутых дольщиков» в Российской Федерации возникло в результате действий недобросовестных застройщиков еще в 1999 году (на тот момент в России было три крупных аферы и не более 1000 пострадавших дольщиков). Значительное увеличение данной категории пострадавших граждан произошло на фоне финансового кризиса 2008-2009 годов, затем в 2016-2017 годах.

Регионами с критическим количеством пострадавших дольщиков, заемщиков стали Москва, Санкт-Петербург, Московская, Самарская, Новосибирская области и Краснодарский край, Ростовская, Челябинская и Саратовская область.

Прежние Поручения Президента РФ не исполнены до конца. В частности, для каждого недостроенного объекта недвижимости главы регионов должны были разработать и утвердить дорожные карты как  комплекс организационных, финансовых и законодательных мер по решению проблем на каждом из российских Долгостроев или Недостроев.  На региональном уровне составление дорожных карт как поручение Президента России не выполняется или выполняется формально, без общения и взаимодействия с пострадавшими гражданами в ходе Долгостроя или Недостроя.

Работа правоохранительных органов по защите прав участников долевого строительства, заемщиков и иных новых категорий пострадавших от Долгостроя и Недостроя нуждается в активном совершенствовании.

Иногда риск сесть в тюрьму стимулирует недобросовестного застройщика к возобновлению активных строительных работ на объекте, а иногда и это не помогает. Застройщик, используя несовершенное законодательство, находит способы ухода от ответственности за Долгострой или Недострой.

Данные обстоятельства требуют на уровне Президента Российской Федерации издания распоряжения о разработке комплексной федеральной программы по решению проблем пострадавших участников жилищного строительства. Нужно установить строгий контроль за ее исполнением, в том числе со стороны руководителей фракций политических партий в Государственной Думе Российской Федерации, институтов гражданского общества,  объединений профессиональных участников рынка недвижимости России.

Настоящие рекомендации направлены на недопустимость продолжения и нарастания тяжелого социального напряжения для дольщиков, заемщиков, участников жилищных кооперативов, простых товариществ России, так как жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека, право на жилище закреплено самым главным законом страны – Конституцией РФ.

Статья 40 Конституции РФ:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Нужно защитить конституционное право всех и каждого!

У каждой стройки свои проблемы, но причины у них общие – нецелевое использование денежных средств дольщиков (пайщиков), заемщиков, членов простых товариществ - безнаказанность застройщиков, несовершенство законодательства, безразличие органов власти к проблеме, паралич системы контроля в сфере жилищного строительства, правовой беспредел органов власти, игнорирование поручений Президента РФ ПР-1520 от 03 августа 2016 года.

Обманутые дольщики, заемщики, другие пострадавшие от недостроя настаивают на совершенствовании реальных механизмов защиты граждан, вложивших свои денежные средства в строительство жилья. К сожалению, решение проблемы остановленных строек не находит должной поддержки со стороны государственных органов, и граждане страны, попавшие в финансово-строительные пирамиды, вынуждены выживать, предоставленные самим себе, зачастую потеряв единственное жилье и все накопленные за период трудовой деятельности денежные средства.

Обманутые дольщики, пайщики, заемщики оценивают ситуацию в строительстве жилья как наиболее острую социальную и экономическую проблему государства, которая на сегодняшний день не находит своего решения.

Обязанность законодателя - защитить граждан страны от криминального строительного бизнеса и инициировать принятие срочных и действенных мер Правительством РФ и Президентом РФ по обеспечению жильем обманутых и обворованных граждан, вложивших свои деньги в строительство жилья на основании различных договоров и организационно-правовых форм.

Сложившаяся практика привела к тому, что участники строительства вынуждены принимать в собственность объекты, не являющиеся жильем, что противоречит ст. 15 Жилищного кодекса РФ, так как объект незавершенного строительства не может считаться жилищем.

Необходимо законодательно закрепить перечень требований к описанию объекта жилищного строительства в договорах с гражданами, участниками строительства, с обязательным включением проектно-сметной документации, полного перечня применяемых материалов, их качества и объема, видов отделки; перечня элементов благоустройства придомовой территории, описания общего имущества многоквартирного дома с указанием площадей, инженерного оборудования и используемых материалов.

Цена договора с участием средств граждан должна составлять затраты на создание объекта жилищного строительства и стоимость услуг застройщика. Данный механизм закрепит ответственность застройщика и технического заказчика по созданию объекта, соответствующего договорным обязательствам и исключит возможность снижать себестоимость за счет ухудшения качества работ, материалов и изменений технических характеристик строящегося объекта.

Граждане не должны доказывать исполнительным и контролирующим органам свой статус «обманутого дольщика», «обманутого пайщика», «обманутого заемщика», «обманутого участника строительства» и причинённый вред. Ответственность за защиту прав дольщиков, пайщиков, заемщиков и возмещение причиненного им вреда должна возлагаться на исполнительные органы власти и должностных лиц, вплоть до уголовной ответственности, в соответствии с Конституцией РФ: Статьей 15 пункт 2, Статьей 35 пункт 3, Статьей 40, Статьей 45, Статьей 52 и Статьей 53, а также соответствующими статьями ГК РФ и другими законами России.

Рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации, направленные на защиту конституционного права на жилье в Российской Федерации и ликвидацию объектов незавершенного строительства

1. Принять поправку в соответствующие законодательные акты России о том, что каждый договор, предметом которого является приобретение жилого и (или) нежилого помещения должен быть заверен региональным органом исполнительной власти и размещен на официальном сайте данного органа. Причем эту регистрацию можно осуществлять в электронном режиме без бюрократической волокиты. Застройщик, заключающий данные договора обязан декларировать свои финансовые способности для намеченного строительства путем предоставления органу местной власти декларации, в которой отражено его финансовое и имущественное состояние, подтверждающее материальный ценз застройщика по данному объекту недвижимости. Материальный ценз устанавливается на основании акта независимой оценки строительства и счета, на котором расположены средства, предусматриваемые для реализации строительства «Под ключ».

2. Участник строительства (дольщик, член жилищного кооператива, простого товарищества, заемщик и другие категории участников строительства) получает возможность зарегистрировать право собственности на соответствующую долю земельного участка и объект незавершенного строительства. Это защитит участника строительства от банкротства или недобросовестных действий Застройщика.

3. Любой договор, предусматривающий предоставление жилого помещения и (или) нежилого помещения (например, апартаменты и другие нежилые помещения)  в ходе строительства, должен подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

4. Статья 201.10   Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» предполагает погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства и восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома.

Необходимо закрепить в законодательстве право всех участников строительства, не только дольщиков, но и других категорий пострадавших, например, заемщиков, членов простых товариществ, права создания кооператива и обязательной передачи на баланс кооператива недостроя. Также нужно предусмотреть механизм проведения независимой оценки объекта незавершенного строительства жилого дома (квартиры, блок-секции и т.д.) и определения фактических затрат Застройщика на их строительство.

В случае остановки строительства и передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства, необходимо законодательно закрепить требование о соответственном уменьшении цены договора, с правом предъявления требования о взыскании с застройщика в денежной или имущественной (натуральной) форме разницы между фактически оплаченной суммой участником жилищного строительства и фактическими затратами застройщика на создание объекта незавершенного строительства.

При банкротстве и/или ликвидации застройщика, генерального подрядчика, технического заказчика и иных обстоятельствах, повлекших остановку строительства и нарушение сроков передачи объекта участнику строительства более чем на 9 месяцев, данная процедура независимой оценки и передачи на баланс кооперативу объекта недостроя должна быть проведена в установленном законом порядке.

Также необходимо предусмотреть обязанность срочного уведомления участников строительства объекта, который не сдал в декларированные строки застройщиком и стал объектом недостроя, на уполномоченные надзорные органы.

5. Необходимо уточнить пункт 3) «Критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи пава нарушены, числу пострадавших граждан» (утверждены Приказом Минстроя РФ №560/пр от 12 августа 2016 года), истолковать положения которого можно так, будто речь идет только пострадавших гражданах, полностью оплативших всю сумму, прописанную в договоре долевого участия в установленный срок. Это положение противоречит ст. 9 и п.2 ст.1, п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону № 214-ФЗ, позволяющему участнику долевого строительства прекращать исполнение обязательств по оплате, в случае остановки строительства и неисполнения застройщиком своих обязательств.

Инициируемое Правительством РФ ограничение позволит застройщикам преднамеренно останавливать строительство и «выходить на банкротство» с целью обогащения застройщика и возникновения нового количества «обманутых дольщиков». Ст. 1102, ст. 1104 Гражданского кодекса РФ гарантируют ответственность лица, извлекшего выгоду из приобретения денежных средств дольщиков при передаче незавершенных строительством объектов. Гражданский кодекс предусматривает ответственность приобретателя за извлечение необоснованной выгоды в виде разницы между полной оплаченной ценой договора и понесенными застройщиком затратами на создание незавершенного строительством объекта. Инициируемая норма ставит участников долевого строительства в заведомо невыгодные условия и приведет:

- к массовому неосновательному обогащению застройщиков и еще большему хищению денег граждан;

- использованию средств ипотеки для создания несуществующего жилья.

Бесконтрольное расходование денежных средств участников долевого строительства приводит к тому, что таким образом строится общее имущество многоквартирного дома, которое впоследствии перепродается в виде мансард, пентхаусов или цокольных этажей другим лицам или сдается в аренду аффилированным с застройщиками лицам. За счет средств граждан создаются объекты социальной и общей инженерной инфраструктуры, которые являются частной собственностью юридических лиц, предоставляющих услуги ЖКХ гражданам, участникам строительства.

После сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию, к моменту передачи квартир дольщикам, с объектов исчезает инженерное оборудование, и дольщики повторно тратят денежные средства на его приобретение. Все эти виды мошенничества имеют место на практике, из-за пробелов в законодательстве.

Таким образом следует внести следующую правку в «Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи пава нарушены, числу пострадавших граждан» (утверждены Приказом Минстроя РФ №560/пр от 12 августа 2016 года):

«Гражданин, осуществивший передачу денег застройщику или иному посреднику, взявшему на себя обязательство взамен полученных денег предоставить жилое или нежилое помещение, и не получивший в оговоренный в договоре срок объект недвижимости считается пострадавшим гражданином, конституционное право которого на жилье нарушено».

6. Основное требование пострадавших участников строительства – строительство в Российской Федерации  должно стать средством гарантированного получения гражданами своих жилых или нежилых помещений и объектов. В случае незавершенного строительства в сроки,  установленные договорами с гражданами, Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации обязано принимать меры по выявлению, учету и разработке дорожных карт завершения незавершенного строительства.

Для этого обязать Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации вести обязательный учет недостроенных объектов и договоров на участие в строительстве, вести прямой диалог с представителями инициативных групп пострадавших участников строительства, обеспечивать разработку и согласовывать в течении 30 дней дорожные карты, подготовленные данными группами, по решению вопросов завершения строительства недостроенных объектов недвижимости.

7. В случае незавершенного строительства в сроки,  установленные договорами с гражданами, должна возникать, в том числе, и уголовная ответственности лиц, взявших на себя такие обязательства.

Для этого обязать Следственный комитет России создать обособленное подразделение  по преступлениям против конституционного права на жилье, которое должно будет вести проверки, расследования всех преступлений, связанных с неисполнением обязательств по предоставлению гражданам жилых или нежилых объектов недвижимости по договорам участия в строительстве различной формы (договора участия в строительстве, договора долевого участия в строительстве, договора займа, договора паевого участия в жилищных кооперативах, договора участия в простых товариществах и иных документах, по которым одна сторона передает другой стороне деньги или иные материальные или нематериальные ценности, оказывает услуги взамен приобретения жилых или нежилых объектов недвижимости.

Жалобы и претензии, заявления на привлечение к уголовной ответственности лиц, взявших на себя обязательства предоставить жилой или нежилой объект недвижимости должны в обязательном порядке приниматься и рассматриваться в Следственном комитете РФ. При этом важно предоставить право следователям Следственного комитета РФ, осуществляющих проверку жалоб и заявлений граждан по нарушению их конституционного права на жилье, нарушение сроков строительства, невыполнения обязательств застройщика, на частичное или полное ограничение свободы такого застройщика, исключающее возможность уклониться от взятых на себя обязательств перед участниками строительства путем бегства с места фактического проживания.  При выявлении фактов продажи несуществующих объектов недвижимости, и так называемых «двойных продаж», искажения проектной документации, обмана граждан, уклонения застройщика от общения с участниками строительства, игнорирования или обмана участников строительства со стороны застройщика, - привлекать последнего к уголовной ответственности. При этом важно установить минимальный срок наказания за такое преступление как неисполнение обязательств по договору, предметом которого является получение объекта недвижимости в 10 лет.  Такая мера существенно снизит число лиц, использующих правовую неграмотность граждан и злоупотребляющих их доверием в ходе реализации конституционного права на получение жилья.

8. Контрольным органам проводить проверку выполнения Постановления Правительства РФ № 1310 от 7 декабря 2016 года, а именно составления план-графиков (дорожной карты) достройки объектов, где нарушены права граждан. Проверить сводные данные по дорожным картам в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, их соответствие реальному положению дел, и дорожные карты в субъектах Федерации.

9. Обязать глав субъектов Федерации, руководителей исполнительных государственных и муниципальных органов власти взять под личный контроль строительство на подведомственной территории и в течении 30 суток утверждать дорожные карты, предоставленные инициативными группами пострадавших от недостроя.

Главы региональных и муниципальных исполнительных органов власти обязаны вести учет пострадавших от участия в строительстве (дольщики, пайщики, заемщики, члены простых товариществ), формировать и публиковать на своих официальных сайтах ежемесячные отчеты в форме выписки из Росреестра о количестве сданных объектов недвижимости на проблемных объектах.

Нужно установить жесткие сроки по завершению строительства проблемных объектов, вменить персональную ответственность должностных лиц исполнительных органов власти за сроки окончания строительства проблемных объектов и сдачи их в эксплуатацию.

Также важной установить жесткий контроль за исполнением Указа Президента Российской Федерации от 17 апреля 2017 года № 171 "О мониторинге и анализе результатов рассмотрения обращений граждан и организаций" применительно к обращениям и заявлениям пострадавших участников не только долевого строительства, но и всех категорий пострадавших от недобросовестных застройщиков и посредников (участники строительства, пайщики, заемщики, члены простых товариществ).

10. Нужно разработать механизм возврата денежных средств, выделенных банкам или другим ведомствам и агентствам (в частности, АИЖК) в государственный бюджет в случае остановки строительства и признания жилого строения объектом незавершенного строительства. В случае банкротства или ликвидации застройщика проценты по ипотеке, удержанные с участников долевого строительства, должны быть возвращены пострадавшим гражданам.

�